Forma e kontratës së shitjes së pasurive të paluajtshme dhe rëndësia e saj- Engjëllushe Tahiri

Forma e një kontrate civile, si marrëdhënie juridike civile midis palëve, qëndron në   manifestimin e jashtëm  të  vullnetit të palëve kontraktuese. E drejta jonë civile, referuar   nenit 80 të Kodit Civil, afirmon parimin e  përgjithshëm të lirisë së formës. Në nenin 676/2 parashikohet se shfaqja e vullnetit për lidhjen e kontratës mund të jetë e shprehur apo në mënyrë heshtësore. Me anë të lirisë kontraktore favorizohet qarkullimi i pasurisë. Sa më shumë dhe më shpejt qarkullon pasuria, aq më i madh është kontributi që i jepet zhvillimit ekonomik të vendit. Nga ky parim i përgjithshëm bëjnë përjashtim rastet kur vetë ligji kërkon që kontrata të realizohet në formë të shkruar për efekt vlefshmërie apo provueshmërie (kontrata formale). Në rastin e parë forma është element thelbësor i kontratës dhe mungesa e saj e bën kontratën të pavlefshme (kontrata solemne). Në rastin e dytë forma kërkohet për efekt provueshmërie (ad probationen), që nënkupton se kontrata është e vlefshme dhe ka efekt midis palëve edhe pse nuk është bërë në formë të shkruar (kontrata jo solemne).Ndër të tjera forma në kontratën e shitjes së pasurive të paluajtshme është e rëndësishme edhe për këto arsye :Së pari, mbrojtja e shitësit në probabilitetin e një pazotësie eventuale të blerësit. Noteri është i detyruar të verifikojë identitetin e palëve për të parë nëse kanë zotësi për të vepruar. Së dyti, mbrojtja e blerësit. Kur flitet për formën nuk duhet nënkuptuar vetëm fakti që kontrata të jetë e shkruar, por edhe që përmbajtja e saj të plotësojë kërkesat ligjore mbi kushtet e vlefshmërisë. Njohja e blerësit me këto kushte bën që ai të kuptojë veprimin që po kryen.

Së treti, mbrojtja e të tretëve. Publikimi i kontratës ndihmon të tretët të marrin dijeni mbi veprimet që janë kryer në lidhje me pasurinë e mbi të gjitha për kohën e kryerjes së tyre.

Së katëri,  plotësimi i  formaliteteve administrative.  Shitja  e pasurisë së paluajtshme i  nënshtrohet pagimit të detyrimeve tatimore për transaksionin e kryer.Cilat janë kërkesat ligjore për  formën e kësaj kontrate.Në nenin 83 të Kodit Civil  parashikohet se :“Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe të të drejtave reale mbi to, duhet  të  bëhet  me  akt  noterial  dhe  të  regjistrohet,  përndryshe  nuk  është  i  vlefshëm.  Është  I pavlefshëm veprimi juridik që nuk është bërë në formën e kërkuar shprehimisht nga ligji.” Ky nen e përcakton kontratën e shitjes së pasurive të paluajtshme si një kontratë formale (solemne). Për vlefshmërinë e saj vullneti duhet të shprehet me akt noterial, i cili më pas duhet të regjistrohet.

Akti noterial.

Ligji Nr. 7891, dt 01 qershor 1994   “Për noterinë”, rregullon ndër të tjera mënyrën e përpilimit të aktit noterial me të cilin bëhet kalimi i pronësisë së pasurisë së paluajtshme. Në nenin 54 të tij parashikohet se :“Akti noterial për tjetërsimin ose njohjen e pronësisë mbi sende të paluajtshme, ose të një të drejte reale mbi to, kryhet nga noteri, pasi të ketë verifikuar pronësinë e palës mbi sendin e paluajtshëm. Për këtë qëllim ajo i paraqet noterit dokumentet e pronësisë të lëshuara nga organi kompetent.” Në nenin 49 të ligjit  përcaktohet se : “Akti noterial hartohet nga noteri në prani të palëve.” Lidhja e kontratës me formë noteriale i bën palët të reflektojnë për veprimin që duan të realizojnë dhe u jep mundësi të përfitojnë nga ndihma ligjore e noterit. Noteri është i detyruar t’u bëjë me dije kërkesat e ligjit për lidhjen e kësaj kontrate si dhe të mbrojë interesat e palëve dhe të personave të tretë që mund të preken nga një akt i tillë. Ai mban përgjegjësi ligjore për verifikimin e vullnetit të lirë të palëve dhe për çdo lloj gabimi ligjor në hartimin e aktit. Noteri duhet të verifikojë përmbushjen e kushteve për lidhjen e kontratës, me qëllim që të garantojë vlefshmërinë e aktit. Nëse palët kërkojnë hartimin e një akti që bie në kundërshtim me kërkesat ligjore noteri duhet ta refuzojë hartimin e tij me vendim të arsyetuar, të cilin ia njofton të interesuarit brenda pesë ditëve nga dita e kërkesës për redaktimin e aktit.  Kundër vendimit të noterit mund të bëhet ankim në gjykatën e rrethit në territorin e së cilës vepron zyra noteriale. Për arritjen e qëllimit final, hartimi i një kontrate ligjërisht të vlefshme pa të meta, noteri duhet të krijojë një dialog me  palët,  t’u drejtojë atyre pyetje për të kuptuar atë se çfarë duan të arrijnë me këtë kontratë, si dhe t’u bëjë atyre me dije pasojat ligjore të saj. Duke patur parasysh rolin e noterit, si nëpunës publik, si dhe rëndësinë që paraqet hartimi i një  akti noterial në përputhje me kërkesat ligjore, po evidentoj disa nga problematikat e hasura nga shqyrtimi i praktikës gjyqësore në vendin tonë.

I. Në rastin praktik XH.SH, A.SH, Q.SH kundër XH.L paditësja XH.SH, konform nenit 46/2 të ligjit “Për noterinë”, ka shprehur vullnetin para noterit se dëshironte të përfaqësohej për nënshkrimin e kontratës nga paditësja tjetër Q.SH dhe ka qenë kjo e fundit që ka nënshkruar për të. Problemi që shtrohet është nëse ky veprim i noterit, i cili ka lejuar nënshkrimin  është apo jo i ligjshëm. Në  nenin 46 të këtij ligji parashikohet se, si rregull, aktet noteriale duhet të nënshkruhen nga palët dhe nga pjesëmarrësit e tjerë në prani të noterit. Si përjashtim, kur ndonjëra nga palët nuk di të nënshkruajë ajo autorizon të nënshkruajë për të një person tjetër, për identitetin e të cilit noteri sigurohet sikurse edhe për palët. Pra, bëhet fjalë për një person që nuk është palë në kontratë, por person i tretë në raport me to. Ky nen nuk e ndalon shprehimisht nënshkrimin në vend të një pale nga pala tjetër. Në rastin në fjalë interesat e palëve nuk janë të kundërta, si XH.SH dhe Q.SH kanë qenë në pozitën e shitësit, çka vërteton interesin e tyre të përbashkët për kalimin e  pronësisë blerësit. Për më tepër veprimi është kryer para noterit si  autentifikues i vullnetit të palëve prezent. Gjykata në vendim arsyeton se :“Neni 47 i ligjit “Për noterinë” vlen vetëm për një rreth të caktuar personash, përkthyesit dhe dëshmitarët. Nënshkrimi i përmendur në këtë nen lidhet me dy kufizimet e para dhe ka të bëjë me nënshkrimin që bën ky person në akt si përfaqësues i njërit ose tjetrit.”Jam e mendimit se neni 47 ndalon një person, i cili nuk është palë në kontratë dhe që ka një interes për veprimin në fjalë, të jetë përkthyes (kur njëra palë nuk e kupton gjuhën shqipe), dëshmitar apo të nënshkruajë (në vend  të palës që nuk di të nënshkruajë). Pra, kufizimi i nenit 47 nuk lidhet vetëm me përkthyesit apo dëshmitarët, siç ka konkluduar gjykata, por dhe për çdo person të tretë që ka interes nga kontrata e nënshkruar para noterit.

II. Palët në lidhjen e kontratës së shitjes mund të marrin pjesë vetë ose të përfaqësohen nga një person tjetër i caktuar prej tyre. Caktimi bëhet me një prokurë të posaçme ku duhet të tregohen qartë tagret që i jepen përfaqësuesit. Prokura, sipas nenit 72 të Kodit Civil, bëhet me akt noterial meqë kontrata për shitjen e pasurisë së paluajtshme duhet të ketë formë noteriale. Mospërcaktimi i qartë i tagreve dhënë përfaqësuesit ose tejkalimi i tyre ndikon në vlefshmërinë e veprimit të kryer prej tij. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë në rastin N.A kundër A.A e Z.A arsyeton: “Në veprimin juridik të shitjes të kryer nga i padituri A si shitës dhe përfaqësues i paditëses (shitëse) me blerës të paditurën Z nuk rezulton të jetë shprehur vullneti i lirë i paditëses. Në dokumentin e përfaqësimit nuk janë përcaktuar karakteri dhe vëllimi i tagrave që i ka dhënë përfaqësuesit. Veprimi juridik nuk ka plotësuar kërkesat e nenit 79 që e karakterizojnë atë si shfaqje të ligjshme të vullnetit të personit. “ Po cilat do të jenë pasojat ligjore për palët kontraktuese kur tagret e parfaqësimit për përfaqësuesin nuk janë përcaktuar qartë ose kur ky i ka tejkaluar ato? Kur tagret nuk janë përcaktuar qartë në aktin e përfaqësimit, veprimi juridik i kryer nga përfaqësuesi është i cenueshëm, në sensin që ai si rregull është i pavlefshëm, përveçse kur  i përfaqësuari e miraton më vonë veprimin juridik. Në një konflikt gjyqësor për zgjidhjen drejtë të çështjes gjykata duhet të ketë parasysh :

1.   vullnetin e të përfaqësuarit,

2.   aktin e përfaqësimit të lëshuar prej tij, si dhe

3.   rrethanat në të cilat kryhen veprimet juridike.

Nëse përfaqësuesi ka tejkaluar tagret e përfaqësimit, duke qenë blerësi në mirëbesim, kontrata do të jetë e vlefshme  vetëm nëse i përfaqësuari e miraton veprimin e kryer nga  përfaqësuesi.  Megjithatë nuk mjafton mirëbesimi për ta konsideruar kontratën të vlefshme. Mosmiratimi i veprimit nga i përfaqësuari i jep të drejtë blerësit  në  mirëbesim  të  kërkojë  prej  përfaqësuesit  shpërblimin  e dëmit  të  ardhur.  Nëse blerësi është  në keqbesim ai humbet të drejtën e  shpërblimit për dëmin e ardhur, sepse ka pasur dijeni që përfaqësuesi ka tejkaluar tagret e përfaqësimit.

III. Në praktikë ka mjaft raste fallsifikimi të nënshkrimeve në aktin noterial. Personi i interesuar ka të drejtë të kërkojë nisjen e procedimit penal ndaj fallsikuesit ose në gjykimin civil të godasë aktin konform nenit 270 të Kodit të Procedurës Civile. Në rastin e dytë gjykata është e detyruar të caktojë ekspert për të vërtetuar pretendimin e parashtruar. Nëse ekziston një vendim i formës së prerë në të cilin deklarohet se akti është i fallsifikuar, ky vendim zëvendëson ekspertimin që mund të realizohej gjatë procesit gjyqësor civil. Kështu, M.D me vendim gjyqësor të formës së prerë është deklaruar fajtor për veprën penale të fallsifikimit të dokumentave, sepse gjatë kohës kur ka qenë i martuar, ka fallsifikuar një prokurë sipas së cilës bashkëshortja (paditësja) jepte pëlqimin për shitjen e një objekti të paluajtshëm. Në këto kushte gjykata ka pranuar padinë për pavlefshmërinë e kontratës së shitjes realizuar midis M.D dhe H.D.

IV. Një çështje tjetër me rëndësi është ajo e shitjes së pasurisë së paluajtshme të familjes bujqësore nga kryetari i saj. A është e vlefshme kontrata e shitjes kur anëtarët e familjes bujqësore, për shkak të marrëdhënies së posaçme gjinore me blerësin, kanë dhënë pëlqimin e tyre me veprime konkludente? Në rastin L.X, O.X. etj kundër J.B., Gjykata e Apelit është shprehur se : “Kryetari i familjes bujqësore e përfaqëson atë në marrëdhënie me të tretët. Në rrethanat konkrete të çështjes  në  gjykim,  për  tjetërsimin  e pasurisë  së paluajtshme  të  familjes bujqësore nuk  është  i nevojshëm  pëlqimi  i  të  gjithë  anëtarëve  të  saj,  sepse  palët  ndërgjyqëse  e  kontraktore  janë  në marrëdhënie të posaçme gjinore ndërmjet tyre. Nuk ka ndonjë dispozitë ligjore “që të kërkojë formë të veçantë të dhënies së mendimit të gruas, apo nënës, anëtarë të familjes bujqësore për tjetërsimin e sendit  të  përbashkët.  Sipas  praktikës  gjyqësore  ky  pëlqim  mjafton  të  jepet  edhe  me  veprime konkludente.” Mendoj se arsyetimi i gjykatës është i gabuar për disa arsye: së pari, anëtarët e familjes bujqësore janë bashkëpronarë me të drejta  të plota  dhe të barabarta  midis tyre; së dyti,  neni 204 i Kodit Civil detyron bashkëpronarin të njoftojë bashkëpronarët e tjerë për  ushtrimin e të drejtës  së parablerjes, nëse ai synon tjetërsimin e pjesës së tij takuese në sendin në bashkëpronësi dhe së treti, neni 226 i Kodit Civil parashikon se anëtari i familjes bujqësore nuk mund të tjetërsojë asnjë pjesë të pasurisë së familjes bujqësore, gjersa nuk është bërë pjestimi i saj. Pra, një kontratë e tillë shitje është absolutisht e pavlefshme. Pëlqimi nga anëtarët e familjes bujqësore për shitjen e pasurisë së paluajtshme nuk mjafton të jepet me veprime konkludente, qoftë edhe kur palët kontraktore janë në marrëdhënie të posaçme gjinore. Anëtarët e familjes duhet të nëshkruajnë kontratën përpara noterit sikurse edhe kryetari i familjes.

Fuqia provuese e aktit noterial.

Akti noterial i hartuar në mënyrën e parashikuar nga ligji ka fuqinë provuese të një akti autentik për gjithçka shkruhet në të. Kjo sepse ai është një akt që përpilohet nga një nëpunës publik i autorizuar prej ligjit, si pasojë edhe fuqia e tij provuese është e plotë. Pagesa e çmimit të kontraktuar mund të bëhet në prani të noterit apo jashtë zyrës së tij. Në varësi të kësaj përcaktohet edhe fuqia provuese e aktit noterial për këtë pjesë. Kur pagesa është bërë me të holla në dorë dhe në aktin noterial thuhet se është kryer në prani të noterit, një veprim i tillë ka fuqinë e plotë provuese të një akti autentik, sepse konstatimi i pagimit të çmimit është bërë nga noteri. Nëse në aktin noterial thuhet se çmimi është paguar me të holla në dorë jashtë zyrës noteriale, ky akt nuk ka atë fuqi provuese të një akti autentik, sepse noteri nuk e ka konstatuar pagimin e çmimit. Sipas legjislacionit italian kontrata e shitjes së pasurisë së paluajtshme duhet të bëhet me shkrim, në të kundërt  është absolutisht e pavlefshme. Forma e shkruar mund të konsistojë në një  shkresë private ose  akt publik. Shkresa private është ai dokument që redaktohet dhe nënshkruhet nga palët pa praninë e noterit apo të ndonjë organi tjetër që ta autentifikojë atë. Një shkresë e tillë mund të vërtetohet te noteri, i cili kufizohet në vërtetimin se palët e kanë nënshkruar dokumentin në praninë e tij. Kodi civil Italian e konsideron plotësisht të vlefshme, duke sjellë si  pasojë kalimin e pronësisë nga shitësi te blerësi, kontratën e realizuar me shkresë private. Ndryshe nga legjislacioni  italian, legjislacioni ynë parashikon se vërtetimi i nënshkrimeve bëhet për akte private që nuk përmbajnë lidhjen e një kontrate ose kryerjen e një veprimi tjetër juridik. Pra, kontrata e shitjes së pasurive të paluajtshme është e pavlefshme kur është realizuar midis palëve dhe më pas është bërë vërtetimi i nënshkrimeve te noteri. Në kundërshtim me këtë  qëndrim, në rastin Shoqëria Com-Ital kundër K.SH, M.P e P.M, Gjykata e Rrethit Gjyqësor Lezhë ka pranuar si të vlefshme një  kontratë të nënshkruar nga palët dhe të vërtetuar më pas te noteri. Kurse  akti publik është dokumenti i redaktuar nga noteri, i cili vërteton vullnetet e deklaruara para tij nga palët kontraktuese. Akti publik (akti noterial) dhe shkresa private e vërtetuar te noteri janë mjete të veçanta prove. Me aktin publik noteri vërteton atë që është kryer dhe thënë para tij, ndërsa me shkresën private vërteton se nënshkrimet në kontratë janë të palëve. Akte të tilla shërbejnë për regjistrimin e pasurisë në Regjistrin e Pasurive të Paluajtshme. Sipas legjislacionit francez kontrata e shitjes së pasurisë së paluajtshme nuk bën pjesë në listën e kontratave që duhet të bëhen me akt noterial, megjithëse praktikisht ato realizohen në këtë formë për shkak të nevojave të publikimit të saj. Kjo do të thotë se kontrata e realizuar vetëm në formë të shkruar është e vlefshme. Në këtë grup bën përjashtim kontrata për shitjen e pasurisë së paluajtshme në ndërtim e cila duhet të bëhet me akt noterial dhe të tregojë  përshkrimin e pasurisë së paluajtshme ose të asaj pjese që do të shitet, çmimin, mënyrën e pagimit të tij dhe  kohën e dorëzimit.

Regjistrimi

Në nenin 750 të Kodit Civil parashikohet se :“Shitja e sendeve të paluajtshme kryhet sipas mënyrave të parashikuara në nenin 83 të këtij Kodi, përndryshe është e pavlefshme.”Neni 83 i Kodit civil parashikon se :“Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe të drejtave të tjera reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm.” Nga sa më sipër, regjistrimi i kontratës së shitjes së pasurive të paluajtshme është kushti i dytë formal që ligji kërkon për vlefshmërinë e saj.

I. Për këtë pikë ka lindur diskutimi midis juristëve mbi natyrën juridike të regjistrimit. Kështu nëse është lidhur një kontratë noteriale shitje midis dy personave por nuk është bërë regjistrimi i saj pranë Z.R.P.P–së a do të konsiderohet blerësi pronar i kësaj pasurie? Cili do të konsiderohet si moment i lidhjes së kontratës dhe kalimit të të drejtës reale të pronësisë? Sipas mendimit të një grupi juristësh kontrata noeriale e paregjistruar do të jetë e pavlefshme pasi neni 83 përdor lidhësen “dhe”, që do të thotë se akti noterial dhe regjistrimi janë dy kushte që duhet të plotësohen në mënyrë kumulative. Mosregjistrimi pengon kalimin e të drejtës së pronësisë nga shitësi te blerësi edhe pse në aktin noterial rezulton shprehja e plotë e vullnetit të palëve për kalimin e të drejtës së pronësisë. Si argument ligjor për këtë grup juristësh janë edhe neni 193 pika a) i Kodit Civil dhe nenet 10 e 11 të ligjit nr. 7843, date 13.7.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” me ndyshimet përkatëse. Konkretisht në këto nene parashikohet se : “Duhet të regjistrohen në regjistrin e pasurive të paluajtshme kontratat për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme….”  (neni 193 pika a) “Përparësia e regjistrimit përcaktohet në varësi nga radha e paraqitjes në mënyrë të përshtatshme të dokumentave të tyre të regjistrimit, pavarësisht nga data e përpilimit të tyre dhe pavarësisht se shënimi në kartelë mund të vonohet (neni 10); Çdo kontratë apo dokument tjetër që ka efekt mbi të drejtat mbi  pasuritë e paluajtshme, paraqiten për regjistrim jo më vonë se 30 ditë nga përpilimi i tyre (neni 11)”. (nenet 10 e 11 të ligjit nr. 7843, datë 13.7.1994) Blerësi detyrohet të bëjë regjistrimin e pasurisë së paluajtshme në Z.R.P.P. që të konsiderohet ligjërishtpronar i saj. Në një rast hipotetik ku dy persona A (shitësi) dhe B (blerësi) lidhin një kontratë noteriale dhe B-ja nuk e regjistron atë, asgjë nuk e pengon A-në ta disponojë këtë pasuri në favor të një personi tjetër C duke lidhur me këtë të fundit një kontratë tjetër shitje. Nëse C-ja e regjistron kontratën para B-së do të jetë ai pronari i pasurisë. Sipas këtij grupi juristësh regjistrimi, përveçse kusht vlefshmërie i kontratës, ka si qëllim edhe të garantojë stabilitet në qarkullimin juridiko-civil. Me anë të tij parashikohet një mbrojtje e rëndësishme e të drejtave të subjekteve të së drejtës civile. Sipas Udhëzimit nr.1, dt.31.01.2007 të Këshillit të Ministrave, zyrat e regjistrimit të  pasurive  të paluajtshme bëjnë veprime në regjistrin e pasurive të paluajtshme vetëm kur ato rrjedhin nga tituj pronësie të disponuesit ose tjetërsuesit ose pronarit të fundit të saj, të regjistruar më parë në regjistër. Çdo veprim në regjistër, që ka si efekt ndryshimin e gjendjes juridike të një pasurie të paluajtshme, bëhet kur akti ose vendimi gjyqësor, që e konstaton atë, është regjistruar më parë. Këtë qëndrim ka mbajtur edhe Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë në rastin Sh.S kundër Dh.R. Në vendim gjykata arsyeton : “Është e vërtetë që i padituri ka blerë  sipërfaqen e parcelës nr. 23, por nuk e ka rregjistruar atë në zyrën e hipotekës. Sipas nenit 83 të Kodit civil që veprimi juridik i kalimit të pronësisë të jetë i ligjshëm për sendet e paluajtshme duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, përndryshe është i pavlefshëm. Veprimi juridik i kryer nga i padituri nuk është rregjistruar, d.m.th. i padituri nuk është bërë pronar.” Sipas  mendimit  të një grupi tjetër  juristësh, i cili më duket më i drejtë, regjistrimi është një akt administrativ që nuk ndikon në vlefshmërinë e veprimit  juridik.  Në rastin praktik       E.Ç.,  kundër Zyra e Përmbarimit, M.L, Q.L, Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë konkludon se : “Kusht  për  vlefshmërinë  e  veprimit  juridik  është  forma  noteriale  e  tij  dhe  jo  rregjistrimi  në rregjistrat e pasurisë së paluajtshme. Rregjistrimi shërben për dokumentimin e saktë prej shtetit të pronarit (pronarëve) të sendeve dhe për të garantuar saktësinë e vërtetësinë e veprimeve juridike të mëvonëshme me këto sende.” Kontrata e shitjes është një kontratë konsensuale, kalimi i pronësisë nga shitësi te blerësi bëhet në momentin kur kontrata lidhet para noterit. Në këtë moment ndodh përputhja e vullnetit të brendshëm me atë të jashtëm të  palëve kontraktuese.  Kjo formë e manifesimit  të vullnetit  të palëve kontraktuese është mëse e mjaftueshme për  kalimin e pronësisë nga shitësi te blerësi. Po ashtu, bazuar në nenin 690 të Kodit Civil, kontrata ka efekte vetëm për palët kontraktuese. Regjistrimi ka si qëllim mbrojtjen e interesave të të tretëve, të cilët kanë mundësinë të njihen me përmbajtjen e veprimit juridik dhe të mbrojnë të drejtat e tyre në raport me marrëdhënien juridike. Argumenta ligjorë në mbështetje të këij qëndrimi janë neni 195 i Kodit Civil dhe nenet 11 e 12 të ligjit “Për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme”. Në nenin 195 të Kodit Civil përcaktohet se : “Pasuritë e paluajtshme dhe të drejtat reale mbi ato që janë fituar ose njohur sipas dispozitave të këtij kodi  nuk mund të tjetërsohen…, në rast se nuk është bërë regjistrimi i tyre në regjistrat e pasurive të paluajtshme.” Kjo dispozitë në mënyrë të tërthortë ia njeh pronësinë mbi pasurinë e paluajtshme blerësit, i cili nuk e ka regjistruar atë duke ndaluar vetëm tjetërsimin në favor të personave të tjerë derisa nuk është bërë regjistrimi i pasurisë në Z.R.P.P.Sipas neneve 11 e 12 të ligjit “Për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme”  : ”Çdo kontratë apo dokument tjetër që ka efekt mbi të drejtat mbi pasuritë e paluajtshme, paraqiten për regjistrim jo më vonë se 30 ditë nga përpilimi i tyre (neni 11). Nëse një dokument paraqitet për regjistrim më vonë se 30 ditë nga data e realizimit të tij, përveç tarifës së regjistrimit, për çdo ditë vonesë, që ka kaluar nga kjo datë, paguhet kamatëvonesë e barabartë me 10 për qind të tarifës së regjistrimit (neni 12 i ndryshuar me ligjin nr. 9701, datë 2.4.2007).”Nga këto dispozita del qartë natyra administrative e regjistrimit. Regjistrimi duhet të bëhet brenda një afati 30 ditor dhe pasojë e drejtëpërdrejtë e këtij mosveprimi është vetëm vendosja e një gjobe, por kurrsesi nuk cënohet e drejta e pronësisë së blerësit. Qëllimi i regjistrimit është që fakti i lidhjes së një kontrate shitje t’u njoftohet personave të tretë,  të cilët konsiderohen se kanë marrë dijeni mbi statusin juridik të pronës që në momentin e përpilimit të aktit të regjistrimit.Në rastin hipotetik të mësipërm B-ja është bërë pronar i pasurisë megjithëse nuk e ka regjistruar atë. A-ja ka  humbur titullin e tij të pronësisë dhe çdo kontratë me persona të tjerë për të njëjtin objekt është e pavlefshme pasi A-ja nuk e gëzon më të drejtën e disponimit të pasurisë dhe nuk mund t’i kalojë të tjerëve të drejta që ai vetë nuk i ka.  Në këtë moment lind përgjegjësia e A-së për dëmin që mund t’i ketë shkaktuar blerësve të tjerë. Ndërkohë që B-ja  mund të ngrejë padi për shpërblimin e dëmit kontraktual që lidhet me detyrimin e shitësit për ta garantuar blerësin nga eviksioni. Kodi nuk parashikon afat të posaçëm parashkrimi për eviksion si rrjedhojë, bazuar në nenin 114 të Kodit  Civil,  zbatohet afati i përgjithshëm dhjetëvjeçar i parashkrimit. Kodi Civil italian, në ndryshim nga kodi ynë, e përcakon qartazi regjistrimin si mjet ligjor publiciteti që synon mbrojtjen e tregtisë së pasurisë së paluajtshme. Funksioni i tij është t’i bëjë të mundur të tretëve të marrin dijeni mbi përkatësinë e pasurisë së paluajtshme e të drejtave reale me të cilat mund të jenë ngarkuar pasuri të tilla, por nuk ka  efekt  midis palëve, të cilët detyrohen të respektojnë kushtet kontraktuale pavarësisht nga regjistrimi apo jo i kontratës. Mosregjistrimi nuk ndikon në vlefshmërinë e kontratës së lidhur. Regjistrimi, duke mos qenë një titull e as një mënyrë fitimi pronësie, nuk shërben për të përcaktuar datën e lidhjes së kontratës.

II. Përcaktimi i natyrës juridike të regjistrimit është i rëndësishëm edhe për zgjidhjen e situatave të ndryshme që mund të ndodhin në praktikë. Kështu. nëse një person A (shitës) lidh kontrata noteriale shitje me disa  persona  për  të  njëjtin  objekt  në  kohë  të  ndryshme,  pa  u  regjistruar  asnjëra  prej  tyre,  a  jemi  para vlefshmërisë së ndonjërës nga këto kontrata?

Sipas mendimit të grupit të parë të juristëve asnjëra prej kontratave nuk është e vlefshme për sa kohë nuk është plotësuar kushti i dytë formal, regjistrimi. Shitësi nuk e ka humbur të drejtën e tij të pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme. Sipas grupit  të dytë,  nisur  nga  fakti që regjistrimi ka  karakter  administrativ dhe nuk është kusht vlefshmërie për kontratën, kontrata me datën më të hershme do të jetë e vlefshme, si rrjedhim, të tjerat të lidhura pas saj.  janë të pavlefshme. Në kodin tonë nuk ka një dispozitë që të përmendë të drejtën e përparësisë së kontratave të tilla. Megjithatë ky më duket qëndrimi më i drejtë nisur nga fakti se kontrata quhet e lidhur që në momentin e përputhjes së vullnetit të brendshëm me atë të jashtëm të palëve kontraktuese. Lidhja e kontratës së parë nënkupton se shitësi para noterit shpreh vullnetin që pronësia mbi pasurinë e paluajtshme t’i kalojë blerësit sipas kushteve kontraktore. Pasojë e drejtëpërdrejtë e këtij veprimi është kalimi i pronësisë. Që nga ky moment blerësi bëhet  pronar  i pasurisë pasi akti  noterial ka  efekt  për  palët  kontraktuese ndërkohë që me anë të regjistrimit efekti lidhet me të tretët, të cilët marrin dijeni për kryerjen e një veprimi juridik të tillë. Lidhja më vonë e një kontrate të dytë apo të tretë për të njëjtin objekt me persona të tjerë nuk është gjë tjetër veçse shprehje e një vullneti tjetër nga po i njëjti person, por që tani nuk është më në të njëjtën pozitë juridike. Ai ka humbur të drejtën e disponimit mbi pasurinë që në momentin kur ka lidhur kontratën e parë. Në këtë përfundim arrihet po të kemi parasysh edhe afatin ligjor të detyrimit  për regjistrimin e pasurisë së  paluajtshme sipas ligjit, në kuptimin që mosrespektimi i afatit 30 ditor nuk nënkupton se blerësi nuk është pronar i pasurisë. Ligjërisht regjistrimi mund të bëhet në çdo kohë pas lidhjes së kontratës me detyrimin e vetëm të pagimit të kamatëvonesës për çdo ditë vonese pas afatit 30 ditor.

III. Kontrata e shitjes së pasurive të paluajtshme mund të ketë për objekt edhe një send të ardhshëm. Juridikisht send i ardhshëm është sendi që :

•        nuk ekziston fizikisht apo materialisht në momentin e lidhjes së kontratës, por do të

krijohet në të ardhmen,

•        ekziston fizikisht në momentin e lidhjes së kontratës mirëpo nuk është në pronësi të palës shitëse apo të ndonjë personi tjetër pasi nuk është përfshirë në qarkullimin juridiko-civil. Si i tillë ai nuk mund të jetë objekt i marrëdhënieve juridike.

Në të dyja rastet e rëndësishme është që në momentin e lidhjes së kontratës të ekzistojnë parakushtet për krijimin apo fitimin e pronësisë mbi sendin në të ardhmen. Nëse që në këtë moment dihet se është objektivisht e pamundur materializimi i sendit në të ardhmen apo fitimi i të drejtës së pronësisë mbi të, ky fakt e bën kontratën pa objekt dhe do të ishim para shitjes së një sendi që nuk do të ekzistojë asnjëherë. Si rrjedhim, në kuptim të nenit 663 të Kodit Civil kontrata është absolutisht e pavlefshme sepse mungon një nga konditat e nevojshme për lidhjen dhe vlefshmërinë e saj.

Kur palët kanë lidhur një kontratë për shitjen e një sendi të ardhshëm, detyrohen të bëjnë të mundur krijimin e efekteve reale në kohën e caktuar në kontratë. Shitësi detyrohet të mos kryejë asnjë veprim që në një mënyrë ose në një tjetër do të kompromentonte ekzistencën e sendit. Nëse krijimi i sendit në të ardhmen bëhet i pamundur  për  faj të  shitësit,  ky detyrohet t’i shpërblejë blerësit dëmin e shkaktuar.  Nëse,  në të kundërt, pamundësia vjen për faj të blerësit, shitësi nuk ngarkohet me detyrimin e shpërblimit të dëmit. Po ashtu shitësi detyrohet të mos disponojë në favor të personave të tjerë për të njëjtin send që përbën objektin e kësaj kontrate. Lidhur me momentin se kur duhet të bëhet regjistrimi i kontratës së shitjes në të ardhmen të pasurisë së paluajtshme duhet të kemi parasysh nenin 706/1 dhe nenin 193 të Kodit Civil, sipas të cilëve : “Në shitjen që ka për objekt fitimin në të ardhmen të një sendi ose të një të drejte, fitimi i pronësisë bëhet sapo sendi apo e drejta pranohet se ekzistojnë.” (neni 706/1) “Duhet të regjistrohen në regjistrin e pasurive të paluajtshme: a)kontrata për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme…” (neni193). Në momentin e lidhjes së një kontrate të tillë midis palëve, shitësit dhe blerësit, nuk bëhet asnjë kalim pronësie apo të ndonjë të drejte tjetër që do të thotë se ky moment dallon nga ai kur sendi apo e drejta quhet se ekziston. Një kontratë e tillë mbart rrezikun që sendi apo e drejta të mos fitohen asnjëherë. Kjo do ta bënte regjistrimin të paefektshëm dhe të pakuptimtë. Derisa pranohet se sendi nuk ekziston shitësi nuk ka asnjë të drejtë pronësie mbi të, si pasojë nuk mund të transferojë një të drejtë që ai nuk a ka. Mirëpo, regjistrimi mund të marrë rëndësi për të tretët të cilët  vihen në dijeni të një kontrate të tillë. Në praktikë, nëse i njëjti send i ardhshëm i është shitur më tepër se një blerësi gjykata duhet të ketë parasysh klauzolat e secilës kontratë lidhur me momentin se kur sendi apo e drejta do të konsideroheshin se ekzistonin. Do të jetë ky moment ai në të cilin pronësia e sendit apo kalimi i të drejtës do të realizohet  de iure. Sipas legjislacionit italian kontrata e shitjes së sendit të ardhshëm duhet të regjistrohet, megjithëse me të nuk bëhet kalimi i pronësisë, por me anë të saj mund të ndodhemi në kushtet e një shitje të detyruar në momentin që sendi vjen në ekzistencë. Si përfundim, pasur parasysh se në raste të përafërta apo të njëjta gjykatat kanë mbajtur qëndrime të ndryshme mbi faktin nëse akti noterial dhe regjistrimi janë kushte që duhet të plotësohen në mënyrë kumulative për vlefshmërinë e kontratës apo mungesa e regjistrimit nuk e cenon vlefshmërinë e saj, është i nevojshëm një unifikim i praktikës gjyqësore në këtë aspekt.

BIBLIOGRAFIA

Kodi Civil i vitit 1994.

Ligji nr.7829, dt.01.06.1994 “Për noterinë”.

Alain Benabeut  “Droit Civil – Les Obligations”, botim i vitit 1995. Ardian Nuni “Veprimet juridike”, Shtëpia Botuese Julvin, viti 2002. Francesco Galgano  “E drejta private”, Shtëpia Botuese Luarasi, viti 1999.

Giuseppe  Mirabelli       “Dei  singoli  Contratti”,  Shtëpia  Botuese  “Unione  Tipografiko-Torinese”,

ribotim i vitit 1987.

Mariana Semini “Pronësia, sendet e paluajtshme, statusi juridik dhe regjistrimi i tyre”,   Cikël Leksionesh, Tiranë 2005.

Vendime të Kolegjeve Civile të Gjykatës së Lartë.

Vendimi nr.1032, dt.10.11.1999 i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë. Vendimi nr. 1872, dt. 09.12.2003 i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë. Vendimi nr.1919, dt.09.11.2004 i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë. Vendimi nr.1519, dt.22.07.2004  i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë Vendimi nr.2482, dt.27.04.2005 i Gjykatës së Rrethit Gjyqësor Tiranë. Vendimi nr.1356, dt.06.10.2005 i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë. Vendimi nr.720, dt.29.05.2007 i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë. Vendimi nr. 00-2007-754, dt. 15.05.07 i Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë.

Adresa interneti

www.legifrance.fr

www.diritto.it

www.gjykatatirana.gov.al www.gjykataelartë.gov.al

Marre nga   Revista Juridike “Jeta Juridike” 2008

Shënim I Stafit I DrejtesiaShqiptare.com:

E drejta e autorit mbetet i  autorit të punimit . Opinionet e shprehura  dhe studimet  juridike  e publikuara në këtë Website janë të autorëve përkatës  qe I kane shkruar ato. Ne nuk pranojmë asnjë përgjegjësi në qoftë se  shkrimi është upload-uar pa lejen e autorit.Ne nuk pranojmë asnjë përgjegjësi për pikëpamjet, vërtetësinë e informacionit që përmbajnë artikujt që publikon dhe shkeljet e se drejtës së autorit.Kushdo që ka ndonjë ankese  rreth  së  drejtës  së autorit ne publikimet e ketij website,  është I lutur  te dërgoje një email  tek kontakt@drejtesiashqiptare.com.  Ne do ta  shqyrtojmë me përgjegjesi ankesën dhe do ta heqim menjëherë shkrimin.Për  të mos arritur deri aty,ju lutem respektoni  të drejtën  e autorit.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


*

nineteen + 11 =

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Powered by WordPress | Designed by: Dog Groomer | Thanks to Assistant Manager Jobs, Translation Jobs and New York Singles